中指籌謀院每年發(fā)布城市開(kāi)荒投資誘騙力呈文，本呈文為節(jié)選

近期，中指籌謀院發(fā)布了《2025中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)荒投資誘騙力籌謀呈文》，通過(guò)對(duì)多維度數(shù)據(jù)的深切分析與總結(jié)，構(gòu)建釀成了包括2大維度、10個(gè)方面，40余項(xiàng)具體盤(pán)算的“城市房地產(chǎn)開(kāi)荒投資誘騙力評(píng)價(jià)模子”，基于此模子，對(duì)天下31個(gè)省（直轄市、自治區(qū)，不含港澳臺(tái)地區(qū)）的297個(gè)地級(jí)及以上城市進(jìn)行投資誘騙力評(píng)價(jià)。

東談主口匯集是城市競(jìng)爭(zhēng)力的最平直體現(xiàn)。算作房地產(chǎn)商場(chǎng)的關(guān)節(jié)支合手要素，東談主口的鴻溝、流向及年歲結(jié)構(gòu)深度影響不同城市的住房需求后勁。在東談主口總量回落及城鎮(zhèn)化趨緩布景下，合手續(xù)的東談主口凈流入成為臆測(cè)城市發(fā)展韌性和商場(chǎng)活力的關(guān)節(jié)盤(pán)算：一方面，合手續(xù)的東談主口流入為城市提供了融會(huì)的住房基礎(chǔ)；另一方面，高修養(yǎng)東談主才匯集也將帶動(dòng)改善性住房需求開(kāi)釋，為商場(chǎng)恒久發(fā)展提供支合手。

2024年，天下年末總東談主口為14.08億東談主，較上年減少139萬(wàn)東談主，銜尾三年小幅回落，城鎮(zhèn)化率擢升至67.0%。伴跟著東談主口鴻溝回落及城鎮(zhèn)化放緩，中恒久住房需求有所減少，但我國(guó)東談主口總量大，城鎮(zhèn)化水平較發(fā)達(dá)國(guó)度仍有差距，房地產(chǎn)商場(chǎng)仍有發(fā)展空間。值得細(xì)心的是，近幾年?yáng)|談主口流向趨勢(shì)總體弘揚(yáng)為少部分中樞城市憑借經(jīng)濟(jì)、資源上風(fēng)保合手較快增長(zhǎng)，三四線城市舉座東談主口外流加重，城市分化加重，這也意味著不同城市之間住房需求各異增大。一二線中樞城市因東談主口合手續(xù)流入，住房需求相對(duì)融會(huì)，同期改善性需求開(kāi)釋支合手商場(chǎng)韌性較強(qiáng)，仍具備一定開(kāi)荒后勁；而關(guān)于大部分三四線城市而言，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)期已基本規(guī)則，改日這些城市的住房將轉(zhuǎn)頭驟然屬性，城鎮(zhèn)化及購(gòu)買力將主導(dǎo)商場(chǎng)走勢(shì)，尤其是東談主口合手續(xù)流出，住房供應(yīng)多余的三四線城市可能會(huì)恒久靠近樓市有用需求不及的情況，商場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)的時(shí)期也會(huì)更長(zhǎng)。

東談主口流向：近幾年大部分城市東談主口增長(zhǎng)比擬上個(gè)十年有所放緩；2024年貴陽(yáng)東談主口增量居天下首位，深圳、廣州東談主口銜尾兩年保合手較快增長(zhǎng)，合肥、長(zhǎng)沙、南昌、杭州增長(zhǎng)超10萬(wàn)圖：天下商品房銷售面積與城鎮(zhèn)東談主口對(duì)比

圖：2011-2020VS2021-2024年要點(diǎn)城市常住東談主口年均增量對(duì)比

注：部分城市2024年常住東談主口數(shù)據(jù)尚未公布，接受2023-2021年均東談主口增量代替

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS

伴跟著我國(guó)城鎮(zhèn)東談主口的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)商場(chǎng)也閱歷了合手續(xù)20多年的快速膨脹階段，但2017年以后，我國(guó)總東談主口及城鎮(zhèn)東談主口增長(zhǎng)速率運(yùn)行逐年放緩，直至2022年總東談主口鴻溝出現(xiàn)下落，每年城鎮(zhèn)東談主口增量降至1200萬(wàn)東談主以下，天下商品房銷售面積也在2021年見(jiàn)頂后逐漸回落。

關(guān)于不同城市而言，在東談主口總量趨緩布景下，多數(shù)城市最近幾年?yáng)|談主口增長(zhǎng)速率也有所趨緩，對(duì)比來(lái)看，上個(gè)十年（2011-2020）天下共有約30個(gè)城市常住東談主口年均增量超10萬(wàn)，而最近四年（2021-2024）年均東談主口增長(zhǎng)超10萬(wàn)的城市降至9個(gè)。其中，武漢受2021年?yáng)|談主口大幅增長(zhǎng)120萬(wàn)帶動(dòng)，近四年年均東談主口增量超上個(gè)十年，而多數(shù)城市東談主口增長(zhǎng)有所放緩，如深圳、廣州、成都等城市在2011-2020年期間常住東談主口保合手年均50萬(wàn)東談主以上的增長(zhǎng)，而近4年則回落至年均不及15萬(wàn)，杭州、長(zhǎng)沙、鄭州也從每年30-40萬(wàn)增量降至10萬(wàn)+量級(jí)，盡管這些中樞城市東談主口增長(zhǎng)放緩，但也曾東談主口最具誘騙力的區(qū)域。此外，重慶等城市往時(shí)東談主口增長(zhǎng)較快，但近幾年?yáng)|談主口舉座有所減少，北京、上海在東談主口政策按捺、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)機(jī)等要素影響下，近幾年常住東談主口不異小幅回落，但京滬城市能級(jí)高、高修養(yǎng)東談主才較多，東談主口由鴻溝膨脹轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

表：2024年要點(diǎn)城市常住東談主口增量及城鎮(zhèn)化率

注：哈爾濱、北海為2023年數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒

從2024年最新數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市中廣州、深圳東談主口保合手正增長(zhǎng)，其中深圳增長(zhǎng)近20萬(wàn)東談主，廣州增長(zhǎng)15.1萬(wàn)東談主，而北京、上海東談主口由增轉(zhuǎn)降，分離下落2.6、7.2萬(wàn)東談主。中西部省會(huì)城市中，貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南昌、西安、鄭州、成都等地合手續(xù)保合手較強(qiáng)吸附力，其中貴陽(yáng)東談主口增長(zhǎng)彰著，2024年貴陽(yáng)常住東談主口增長(zhǎng)19.96萬(wàn)東談主，增量居天下首位，長(zhǎng)沙、南昌東談主口增長(zhǎng)均超10萬(wàn)東談主；長(zhǎng)三角、珠三角城市憑借自己產(chǎn)業(yè)上風(fēng)及東談主才政策，多地東談主口多年呈凈流入，如2024年合肥、杭州、溫州、寧波東談主口增量在8~10萬(wàn)傍邊，佛山、東莞2024年?yáng)|談主口增長(zhǎng)均超8萬(wàn)東談主。京津冀、山東半島城市群除個(gè)別城市增長(zhǎng)外，多數(shù)城市東談主口靠近下落壓力。

貴陽(yáng)：2024年貴陽(yáng)常住東談主口660.25萬(wàn)東談主，比上年末增多19.96萬(wàn)東談主，增長(zhǎng)3.12%，常住東談主口增量位居天下首位。究其原因：

一是強(qiáng)省會(huì)政策支合手下，誘騙東談主口合手續(xù)流入，2021年貴陽(yáng)運(yùn)行本質(zhì)“強(qiáng)省會(huì)”計(jì)謀，比擬省內(nèi)其他城市，貴陽(yáng)做事契機(jī)、資源上風(fēng)彰著，馬虎誘騙左近城市東談主口流入。與之釀成對(duì)比的是，2024年貴州省常住東談主口比上年末減少5萬(wàn)東談主，省內(nèi)其他城市如畢節(jié)減少11萬(wàn)東談主，遵義下落8.6萬(wàn)東談主，銅仁下落5.2萬(wàn)東談主。

二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)匯聚誘騙東談主才流入，貴陽(yáng)2024年GDP增長(zhǎng)6%，六簡(jiǎn)短點(diǎn)產(chǎn)業(yè)（裝備制造業(yè)、磷及磷化工、鋁及鋁加工、電子信息制造業(yè)、健康醫(yī)藥、生態(tài)特質(zhì)食物）增多值同比增長(zhǎng)18%；同期數(shù)字經(jīng)濟(jì)握住壯大，大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)憑借自己上風(fēng)釀成竣工產(chǎn)業(yè)鏈；同期依托資源上風(fēng)加速發(fā)展汽車制造業(yè)，新能源汽車產(chǎn)量打破10萬(wàn)輛（貴州磷礦資源儲(chǔ)量位居天下第三，其中磷富礦查明資源儲(chǔ)量12.49億噸，占天下的56%，信息露出，天下電動(dòng)汽車中每三輛就有一輛的電板用了貴州的“磷元素”；其中貴陽(yáng)的開(kāi)陽(yáng)縣被譽(yù)為“儲(chǔ)能之都”），產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展為當(dāng)?shù)靥峁┝素S富的做事崗?fù)ぃT騙了無(wú)邊省表里勞能源東談主口流入，2024年貴陽(yáng)新增產(chǎn)業(yè)東談主才5.46萬(wàn)東談主。

三是，東談主才政策帶動(dòng)高校畢業(yè)生留筑東談主數(shù)增多，貴陽(yáng)2021年底啟動(dòng)本質(zhì)高校畢業(yè)生留（引）筑步履，2022年留筑東談主數(shù)顯耀增多，達(dá)11.08萬(wàn)東談主，2023年為12.07萬(wàn)東談主，2024年達(dá)到了13.06萬(wàn)東談主。此外，貴陽(yáng)市區(qū)房?jī)r(jià)在八九千水平，房?jī)r(jià)收入比合理，荒疏上風(fēng)杰出，這亦然誘騙東談主口流入的伏擊原因。

深圳：2024年深圳常住東談主口增量為19.94萬(wàn)東談主，以幽微差距位居天下第二，銜尾兩年?yáng)|談主口增量在10萬(wàn)以上。深圳算作經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，2024年規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)5.4萬(wàn)億元，規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增多值銜尾3年掃尾天下城市“雙第一”。

同期，深圳的創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，政府鼎力支合手創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)孵化器、投資機(jī)構(gòu)等配套本領(lǐng)完善，PCT國(guó)際專利央求量銜尾21年居天下城市首位。科技、金融、當(dāng)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)為種種東談主才提供了發(fā)展契機(jī)，誘騙了廣闊企業(yè)和外來(lái)東談主口流入。

此外，深圳的戶籍政策比擬京滬較為寬松，對(duì)高級(jí)次東談主才還提供住房補(bǔ)貼、子女入學(xué)優(yōu)先權(quán)等優(yōu)惠政策。算作外僑城市，深圳文化包容性強(qiáng)，這些要素共同影響下，深圳成為東談主口流入的熱點(diǎn)城市。

城鎮(zhèn)化進(jìn)度中，區(qū)域中心城市憑借資源及產(chǎn)業(yè)上風(fēng)，東談主口有望合手續(xù)導(dǎo)入

表：2024年主要省份過(guò)火省會(huì)常住東談主口、城鎮(zhèn)化水平

注：哈爾濱常住東談主口為2023年數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒

從城鎮(zhèn)化進(jìn)度來(lái)看，2024年，天下常住東談主口城鎮(zhèn)化率67.0%，較上年末擢升0.84個(gè)百分點(diǎn)，較“十四五”決議提到的“2025年我國(guó)常住東談主口城鎮(zhèn)化率將提高到65%”已逾越2個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)度的加速鼓舞預(yù)示著現(xiàn)時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展已參加中后期，但結(jié)合發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體70%-80%水平來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有一定發(fā)展空間。2024年8月，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《深切本質(zhì)以東談主為本的新式城鎮(zhèn)化計(jì)謀五年步履盤(pán)算》建議發(fā)展標(biāo)的，“改日5年我國(guó)常住東談主口城鎮(zhèn)化率擢升至接近70%”。

從主要省份來(lái)看，廣東、江蘇、浙江、遼寧、福建城鎮(zhèn)化率較高，2024年城鎮(zhèn)化率均在70%以上。山東、河北、安徽、湖南、四川、河南等省份常住東談主口鴻溝較大，但城鎮(zhèn)化率仍低于天下平均水平，其中河南省領(lǐng)有近1億常住東談主口，城鎮(zhèn)化率僅59%；四川省超8000萬(wàn)東談主口，城鎮(zhèn)化率僅60%；另外，西南的廣西、貴州、云南等省份城鎮(zhèn)化率均低于58%，改日這些省份城鎮(zhèn)化仍有較大擢升起間，在此流程中，區(qū)域中心城市有望成為東談主口主要流向地。

增長(zhǎng)后勁：小學(xué)在校生數(shù)目保合手融會(huì)，廣州、成都、武漢、合肥等城市小學(xué)生在校東談主數(shù)同比增長(zhǎng)較快

圖：積年天下東談主口降生率及幼兒園在園東談主數(shù)、小學(xué)生在校生東談主數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)度統(tǒng)計(jì)局

跟著2018年以來(lái)我國(guó)降生東談主口彰著下落，幼兒園在園東談主數(shù)自2021年也運(yùn)行逐年回落。左證國(guó)度統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年我國(guó)東談主口降生率降至10.86‰，2020年運(yùn)行降至10‰以下，2022年運(yùn)行降生東談主口降至1000萬(wàn)以下。降生東談主口的減少逐漸在幼兒園在園東談主數(shù)有所體現(xiàn)，2021年運(yùn)行銜尾4年下落。2024年天下東談主口降生率為6.77‰，降生東談主口為954萬(wàn)，2024年我國(guó)在園幼兒3584萬(wàn)東談主，較2023年減少509萬(wàn)東談主，2024年小學(xué)在校生東談主數(shù)為10584萬(wàn)，較上年減少252萬(wàn)。“全面二孩”政策本質(zhì)后，2016-2017年降生東談主口出現(xiàn)一定增長(zhǎng)，適齡兒童入學(xué)仍支合手近幾年小學(xué)在校生保合手一定例模，但預(yù)測(cè)改日幾年小學(xué)生鴻溝也將出現(xiàn)下落。不同城市來(lái)看，2024年，已公布數(shù)據(jù)的GDP超萬(wàn)億及常住東談主口超千萬(wàn)的26個(gè)城市中，幼兒園在園東談主數(shù)均出現(xiàn)回落，多數(shù)城市小學(xué)在校生保合手一定增長(zhǎng)。

從對(duì)房地產(chǎn)的影響角度來(lái)看，在園幼兒和小學(xué)生鴻溝大意味著城市領(lǐng)有更多的年青家庭，跟著孩子成長(zhǎng)流程中對(duì)居住空間需求的變化，更多改善性購(gòu)房需求將獲得開(kāi)釋，進(jìn)而對(duì)城市房地產(chǎn)商場(chǎng)釀成更強(qiáng)的支合手。其中，一線城市在較大東談主口基礎(chǔ)上，在園幼兒及小學(xué)生鴻溝均較大，廣州、深圳在園幼兒均超50萬(wàn)，小學(xué)生數(shù)目分離達(dá)133萬(wàn)和124萬(wàn)東談主，鴻溝天下開(kāi)首，相對(duì)京滬更寬松的東談主口政策，為廣深帶來(lái)較為富饒的東談主口后勁，除上國(guó)外，北京、廣州、深圳小學(xué)生鴻溝保合手增長(zhǎng)。二線中樞城市中，重慶城市體量相當(dāng)于中等省份，幼兒園在園東談主數(shù)和小學(xué)在校生東談主數(shù)分離達(dá)77.8和203.2萬(wàn)東談主，均居天下首位，但2024年出現(xiàn)彰著下滑，尤其是在園幼兒減少近10萬(wàn)；成都鴻溝不異較大，幼兒園東談主數(shù)位居天下第二位，達(dá)56.3萬(wàn)東談主，小學(xué)在校生位居天下第三，盡頭130萬(wàn)，且2024年同比增長(zhǎng)4.4萬(wàn)，在中樞城市中增量最大。此外，2024年鄭州、西安小學(xué)在校生鴻溝也盡頭百萬(wàn)，在園幼兒鴻溝超35萬(wàn)，東談主口鴻溝杰出；武漢、合肥、佛山、杭州、青島等城市小學(xué)生增量超2.5萬(wàn)，東談主口活力較強(qiáng)。

注：蘇州、常州未公布數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局

東談主才上風(fēng)：廣州、武漢、北京、上海等地高校資源及在校生鴻溝上風(fēng)彰著，東談主才支合手力強(qiáng)

注：統(tǒng)計(jì)口徑為本專業(yè)在校生，南昌、哈爾濱、濟(jì)南為高校一都在校生東談主數(shù)，*為2023年城市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)

中樞城市憑借豐富的教練資源，高校在校生鴻溝杰出。2024年，廣州本專業(yè)在校生東談主數(shù)達(dá)到149.8萬(wàn)東談主，鄭州本專業(yè)在校生143.2萬(wàn)，位列天下前二位；武漢、成都、重慶高校在校生東談主數(shù)也打破110萬(wàn)東談主，西安、南京、長(zhǎng)沙、南昌、哈爾濱在校生東談主數(shù)均超80萬(wàn)東談主，鴻溝也較大。學(xué)校場(chǎng)地地是大學(xué)生畢業(yè)后的做事首選地，富饒的東談主才供給為城市改日的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了邃密基礎(chǔ)。天然，其中也有不少城市誠(chéng)然高等教練資源較豐富，但畢業(yè)生留存率相對(duì)偏低，中樞原因仍在于當(dāng)?shù)匚茨芴峁┴灤髮W(xué)生的做事崗?fù)ぁ?/p>

此外，比擬本專業(yè)在校生，籌謀生鴻溝時(shí)時(shí)更能代表各地教練質(zhì)地。左證《2024年天下教練職業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2024年我國(guó)在學(xué)籌謀生409.54萬(wàn)東談主，其中共有10城在學(xué)籌謀生數(shù)目盡頭10萬(wàn)東談主，分離是北京、上海、南京、武漢、西安、廣州、成都、杭州、重慶和天津，其中北京籌謀生在學(xué)數(shù)目已達(dá)47.5萬(wàn)，遠(yuǎn)高于其他城市。巨大的籌謀生群體為這些中樞城市的高端產(chǎn)業(yè)布局和翻新發(fā)展提供了強(qiáng)盛的東談主才支合手。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)度統(tǒng)計(jì)局

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)正閱歷從“東談主口鴻溝紅利”向“東談主口質(zhì)地紅利”的轉(zhuǎn)型期，盡管在天下東談主口銜尾三年回落布景下，中樞城市東談主口增長(zhǎng)也有所趨緩，但憑借資源上風(fēng)及產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的發(fā)展紅利，中樞城市仍誘騙無(wú)邊東談主口匯集。尤其是近幾年多地建議的“強(qiáng)省會(huì)”計(jì)謀初見(jiàn)凱旋，除東部中樞城市外，中西部的貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南昌等省會(huì)城市也掃尾東談主口較快增長(zhǎng)世博體育app下載，而東談主口匯集又為城市發(fā)展帶來(lái)鴻溝經(jīng)濟(jì)及翻新活力，同期也為房地產(chǎn)商場(chǎng)提供了潛在需求支合手。