中指籌謀院每年發布城市開荒投資誘騙力呈文，本呈文為節選

近期，中指籌謀院發布了《2025中國地級以上城市房地產開荒投資誘騙力籌謀呈文》，通過對多維度數據的深切分析與總結，構建釀成了包括2大維度、10個方面，40余項具體盤算的“城市房地產開荒投資誘騙力評價模子”，基于此模子，對天下31個省（直轄市、自治區，不含港澳臺地區）的297個地級及以上城市進行投資誘騙力評價。

東談主口匯集是城市競爭力的最平直體現。算作房地產商場的關節支合手要素，東談主口的鴻溝、流向及年歲結構深度影響不同城市的住房需求后勁。在東談主口總量回落及城鎮化趨緩布景下，合手續的東談主口凈流入成為臆測城市發展韌性和商場活力的關節盤算：一方面，合手續的東談主口流入為城市提供了融會的住房基礎；另一方面，高修養東談主才匯集也將帶動改善性住房需求開釋，為商場恒久發展提供支合手。

2024年，天下年末總東談主口為14.08億東談主，較上年減少139萬東談主，銜尾三年小幅回落，城鎮化率擢升至67.0%。伴跟著東談主口鴻溝回落及城鎮化放緩，中恒久住房需求有所減少，但我國東談主口總量大，城鎮化水平較發達國度仍有差距，房地產商場仍有發展空間。值得細心的是，近幾年東談主口流向趨勢總體弘揚為少部分中樞城市憑借經濟、資源上風保合手較快增長，三四線城市舉座東談主口外流加重，城市分化加重，這也意味著不同城市之間住房需求各異增大。一二線中樞城市因東談主口合手續流入，住房需求相對融會，同期改善性需求開釋支合手商場韌性較強，仍具備一定開荒后勁；而關于大部分三四線城市而言，房地產高速增長的時期已基本規則，改日這些城市的住房將轉頭驟然屬性，城鎮化及購買力將主導商場走勢，尤其是東談主口合手續流出，住房供應多余的三四線城市可能會恒久靠近樓市有用需求不及的情況，商場轉機的時期也會更長。

東談主口流向：近幾年大部分城市東談主口增長比擬上個十年有所放緩；2024年貴陽東談主口增量居天下首位，深圳、廣州東談主口銜尾兩年保合手較快增長，合肥、長沙、南昌、杭州增長超10萬圖：天下商品房銷售面積與城鎮東談主口對比

圖：2011-2020VS2021-2024年要點城市常住東談主口年均增量對比

注：部分城市2024年常住東談主口數據尚未公布，接受2023-2021年均東談主口增量代替

數據來源：各城市統計局，中指數據CREIS

伴跟著我國城鎮東談主口的高速增長，房地產商場也閱歷了合手續20多年的快速膨脹階段，但2017年以后，我國總東談主口及城鎮東談主口增長速率運行逐年放緩，直至2022年總東談主口鴻溝出現下落，每年城鎮東談主口增量降至1200萬東談主以下，天下商品房銷售面積也在2021年見頂后逐漸回落。

關于不同城市而言，在東談主口總量趨緩布景下，多數城市最近幾年東談主口增長速率也有所趨緩，對比來看，上個十年（2011-2020）天下共有約30個城市常住東談主口年均增量超10萬，而最近四年（2021-2024）年均東談主口增長超10萬的城市降至9個。其中，武漢受2021年東談主口大幅增長120萬帶動，近四年年均東談主口增量超上個十年，而多數城市東談主口增長有所放緩，如深圳、廣州、成都等城市在2011-2020年期間常住東談主口保合手年均50萬東談主以上的增長，而近4年則回落至年均不及15萬，杭州、長沙、鄭州也從每年30-40萬增量降至10萬+量級，盡管這些中樞城市東談主口增長放緩，但也曾東談主口最具誘騙力的區域。此外，重慶等城市往時東談主口增長較快，但近幾年東談主口舉座有所減少，北京、上海在東談主口政策按捺、產業結構轉機等要素影響下，近幾年常住東談主口不異小幅回落，但京滬城市能級高、高修養東談主才較多，東談主口由鴻溝膨脹轉向結構優化。

表：2024年要點城市常住東談主口增量及城鎮化率

注：哈爾濱、北海為2023年數據。

數據來源：各城市統計局、統計年鑒

從2024年最新數據來看，一線城市中廣州、深圳東談主口保合手正增長，其中深圳增長近20萬東談主，廣州增長15.1萬東談主，而北京、上海東談主口由增轉降，分離下落2.6、7.2萬東談主。中西部省會城市中，貴陽、長沙、南昌、西安、鄭州、成都等地合手續保合手較強吸附力，其中貴陽東談主口增長彰著，2024年貴陽常住東談主口增長19.96萬東談主，增量居天下首位，長沙、南昌東談主口增長均超10萬東談主；長三角、珠三角城市憑借自己產業上風及東談主才政策，多地東談主口多年呈凈流入，如2024年合肥、杭州、溫州、寧波東談主口增量在8~10萬傍邊，佛山、東莞2024年東談主口增長均超8萬東談主。京津冀、山東半島城市群除個別城市增長外，多數城市東談主口靠近下落壓力。

貴陽：2024年貴陽常住東談主口660.25萬東談主，比上年末增多19.96萬東談主，增長3.12%，常住東談主口增量位居天下首位。究其原因：

一是強省會政策支合手下，誘騙東談主口合手續流入，2021年貴陽運行本質“強省會”計謀，比擬省內其他城市，貴陽做事契機、資源上風彰著，馬虎誘騙左近城市東談主口流入。與之釀成對比的是，2024年貴州省常住東談主口比上年末減少5萬東談主，省內其他城市如畢節減少11萬東談主，遵義下落8.6萬東談主，銅仁下落5.2萬東談主。

二是經濟發展與產業匯聚誘騙東談主才流入，貴陽2024年GDP增長6%，六簡短點產業（裝備制造業、磷及磷化工、鋁及鋁加工、電子信息制造業、健康醫藥、生態特質食物）增多值同比增長18%；同期數字經濟握住壯大，大數據產業憑借自己上風釀成竣工產業鏈；同期依托資源上風加速發展汽車制造業，新能源汽車產量打破10萬輛（貴州磷礦資源儲量位居天下第三，其中磷富礦查明資源儲量12.49億噸，占天下的56%，信息露出，天下電動汽車中每三輛就有一輛的電板用了貴州的“磷元素”；其中貴陽的開陽縣被譽為“儲能之都”），產業快速發展為當地提供了豐富的做事崗亭，誘騙了無邊省表里勞能源東談主口流入，2024年貴陽新增產業東談主才5.46萬東談主。

三是，東談主才政策帶動高校畢業生留筑東談主數增多，貴陽2021年底啟動本質高校畢業生留（引）筑步履，2022年留筑東談主數顯耀增多，達11.08萬東談主，2023年為12.07萬東談主，2024年達到了13.06萬東談主。此外，貴陽市區房價在八九千水平，房價收入比合理，荒疏上風杰出，這亦然誘騙東談主口流入的伏擊原因。

深圳：2024年深圳常住東談主口增量為19.94萬東談主，以幽微差距位居天下第二，銜尾兩年東談主口增量在10萬以上。深圳算作經濟特區，經濟發展水平高，2024年規上工業總產值達5.4萬億元，規上工業總產值、工業增多值銜尾3年掃尾天下城市“雙第一”。

同期，深圳的創業氛圍濃厚，政府鼎力支合手創業，創業孵化器、投資機構等配套本領完善，PCT國際專利央求量銜尾21年居天下城市首位。科技、金融、當代服務業等產業為種種東談主才提供了發展契機，誘騙了廣闊企業和外來東談主口流入。

此外，深圳的戶籍政策比擬京滬較為寬松，對高級次東談主才還提供住房補貼、子女入學優先權等優惠政策。算作外僑城市，深圳文化包容性強，這些要素共同影響下，深圳成為東談主口流入的熱點城市。

城鎮化進度中，區域中心城市憑借資源及產業上風，東談主口有望合手續導入

表：2024年主要省份過火省會常住東談主口、城鎮化水平

注：哈爾濱常住東談主口為2023年數據。

數據來源：各城市統計局、統計年鑒

從城鎮化進度來看，2024年，天下常住東談主口城鎮化率67.0%，較上年末擢升0.84個百分點，較“十四五”決議提到的“2025年我國常住東談主口城鎮化率將提高到65%”已逾越2個百分點，城鎮化進度的加速鼓舞預示著現時我國城鎮化發展已參加中后期，但結合發達經濟體70%-80%水平來看，我國城鎮化率仍有一定發展空間。2024年8月，國務院印發的《深切本質以東談主為本的新式城鎮化計謀五年步履盤算》建議發展標的，“改日5年我國常住東談主口城鎮化率擢升至接近70%”。

從主要省份來看，廣東、江蘇、浙江、遼寧、福建城鎮化率較高，2024年城鎮化率均在70%以上。山東、河北、安徽、湖南、四川、河南等省份常住東談主口鴻溝較大，但城鎮化率仍低于天下平均水平，其中河南省領有近1億常住東談主口，城鎮化率僅59%；四川省超8000萬東談主口，城鎮化率僅60%；另外，西南的廣西、貴州、云南等省份城鎮化率均低于58%，改日這些省份城鎮化仍有較大擢升起間，在此流程中，區域中心城市有望成為東談主口主要流向地。

增長后勁：小學在校生數目保合手融會，廣州、成都、武漢、合肥等城市小學生在校東談主數同比增長較快

圖：積年天下東談主口降生率及幼兒園在園東談主數、小學生在校生東談主數

數據來源：國度統計局

跟著2018年以來我國降生東談主口彰著下落，幼兒園在園東談主數自2021年也運行逐年回落。左證國度統計局數據，2018年我國東談主口降生率降至10.86‰，2020年運行降至10‰以下，2022年運行降生東談主口降至1000萬以下。降生東談主口的減少逐漸在幼兒園在園東談主數有所體現，2021年運行銜尾4年下落。2024年天下東談主口降生率為6.77‰，降生東談主口為954萬，2024年我國在園幼兒3584萬東談主，較2023年減少509萬東談主，2024年小學在校生東談主數為10584萬，較上年減少252萬。“全面二孩”政策本質后，2016-2017年降生東談主口出現一定增長，適齡兒童入學仍支合手近幾年小學在校生保合手一定例模，但預測改日幾年小學生鴻溝也將出現下落。不同城市來看，2024年，已公布數據的GDP超萬億及常住東談主口超千萬的26個城市中，幼兒園在園東談主數均出現回落，多數城市小學在校生保合手一定增長。

從對房地產的影響角度來看，在園幼兒和小學生鴻溝大意味著城市領有更多的年青家庭，跟著孩子成長流程中對居住空間需求的變化，更多改善性購房需求將獲得開釋，進而對城市房地產商場釀成更強的支合手。其中，一線城市在較大東談主口基礎上，在園幼兒及小學生鴻溝均較大，廣州、深圳在園幼兒均超50萬，小學生數目分離達133萬和124萬東談主，鴻溝天下開首，相對京滬更寬松的東談主口政策，為廣深帶來較為富饒的東談主口后勁，除上國外，北京、廣州、深圳小學生鴻溝保合手增長。二線中樞城市中，重慶城市體量相當于中等省份，幼兒園在園東談主數和小學在校生東談主數分離達77.8和203.2萬東談主，均居天下首位，但2024年出現彰著下滑，尤其是在園幼兒減少近10萬；成都鴻溝不異較大，幼兒園東談主數位居天下第二位，達56.3萬東談主，小學在校生位居天下第三，盡頭130萬，且2024年同比增長4.4萬，在中樞城市中增量最大。此外，2024年鄭州、西安小學在校生鴻溝也盡頭百萬，在園幼兒鴻溝超35萬，東談主口鴻溝杰出；武漢、合肥、佛山、杭州、青島等城市小學生增量超2.5萬，東談主口活力較強。

注：蘇州、常州未公布數據

數據來源：各城市統計局

東談主才上風：廣州、武漢、北京、上海等地高校資源及在校生鴻溝上風彰著，東談主才支合手力強

注：統計口徑為本專業在校生，南昌、哈爾濱、濟南為高校一都在校生東談主數，*為2023年城市統計年鑒數據

中樞城市憑借豐富的教練資源，高校在校生鴻溝杰出。2024年，廣州本專業在校生東談主數達到149.8萬東談主，鄭州本專業在校生143.2萬，位列天下前二位；武漢、成都、重慶高校在校生東談主數也打破110萬東談主，西安、南京、長沙、南昌、哈爾濱在校生東談主數均超80萬東談主，鴻溝也較大。學校場地地是大學生畢業后的做事首選地，富饒的東談主才供給為城市改日的產業發展提供了邃密基礎。天然，其中也有不少城市誠然高等教練資源較豐富，但畢業生留存率相對偏低，中樞原因仍在于當地未能提供貫串大學生的做事崗亭。

此外，比擬本專業在校生，籌謀生鴻溝時時更能代表各地教練質地。左證《2024年天下教練職業發展統計公報》，2024年我國在學籌謀生409.54萬東談主，其中共有10城在學籌謀生數目盡頭10萬東談主，分離是北京、上海、南京、武漢、西安、廣州、成都、杭州、重慶和天津，其中北京籌謀生在學數目已達47.5萬，遠高于其他城市。巨大的籌謀生群體為這些中樞城市的高端產業布局和翻新發展提供了強盛的東談主才支合手。

數據來源：國度統計局

結語

我國正閱歷從“東談主口鴻溝紅利”向“東談主口質地紅利”的轉型期，盡管在天下東談主口銜尾三年回落布景下，中樞城市東談主口增長也有所趨緩，但憑借資源上風及產業升級帶來的發展紅利，中樞城市仍誘騙無邊東談主口匯集。尤其是近幾年多地建議的“強省會”計謀初見凱旋，除東部中樞城市外，中西部的貴陽、長沙、南昌等省會城市也掃尾東談主口較快增長世博體育app下載，而東談主口匯集又為城市發展帶來鴻溝經濟及翻新活力，同期也為房地產商場提供了潛在需求支合手。